¿Arrendar o comprar vivienda? Cómo decidir con números

"Arrendar es botar la plata" es una de las frases más repetidas en finanzas personales, y no siempre es cierta. Comprar vivienda puede ser una gran decisión o una carga durante 20 años, según el momento, el precio y tu situación. La respuesta correcta sale de los números, no del refrán.

Lo que cuesta comprar (además del precio)

Cuando compras con crédito hipotecario, no solo pagas la cuota. Suma:

• La entrada: el porcentaje del precio que pagas con tu propio dinero. Ver cómo ahorrar para la entrada.
• Gastos de compra: trámites notariales, registro de la propiedad, impuestos de transferencia, avalúo y gastos del crédito.
• Intereses: en un crédito de 15 o 20 años, los intereses pueden sumar una parte muy grande del precio de la vivienda.
• Seguros asociados al crédito.
• Mantenimiento: arreglos, pintura, impermeabilización. Una referencia común es reservar alrededor del 1 % del valor de la vivienda al año.
• Impuesto predial y, si es departamento, alícuota del condominio.

Lo que cuesta arrendar

• El canon de arriendo, que suele subir con el tiempo.
• La garantía (que se recupera al salir, si dejas todo en orden).
• Gastos de mudanza cada vez que cambias.

Lo que no se ve en la cuenta

A favor de comprar:

• Construyes patrimonio: cada cuota paga parte del capital. Ver patrimonio neto.
• Estabilidad: nadie te pide la casa.
• La cuota (si es a tasa fija) no sube con la inflación, mientras el arriendo sí.

A favor de arrendar:

• Flexibilidad para mudarte por trabajo o familia.
• No inmovilizas tu ahorro en la entrada: puedes invertirlo.
• Sin gastos de mantenimiento grandes.
• Menor riesgo si tus ingresos no son estables.

Cuándo comprar suele tener sentido

• Planeas vivir en esa ciudad (y en esa zona) muchos años.
• Tienes ingresos estables y un fondo de emergencia aparte de la entrada.
• La cuota, con seguros incluidos, no supera una parte razonable de tu ingreso; una referencia común es que el total de tus cuotas de deuda no pase del 30 % al 35 % del ingreso neto.
• No tienes otras deudas caras.

Cuándo conviene seguir arrendando

• Tu trabajo o tu vida pueden cambiar de ciudad en pocos años.
• Comprar te dejaría sin ahorros o con una cuota que te ahoga.
• Todavía tienes deudas de consumo.

Antes de decidir, compara

1. Pide simulaciones de crédito en varias entidades, con el costo total y la tabla de amortización. Ver sistema francés vs. alemán.
2. Compara la cuota total (con seguros, predial, alícuota y mantenimiento) contra tu arriendo actual.
3. Pregúntate: si arriendo y la diferencia la ahorro e invierto cada mes, ¿cuánto tendría en 10 años?

Existen programas públicos de vivienda y créditos con condiciones especiales para ciertos perfiles: averigua las opciones vigentes en tu banco, cooperativa o en el BIESS si eres afiliado.

En Pilas

Si compras, registra la vivienda como bien en Patrimonio (con su plusvalía estimada) y el crédito hipotecario con su tabla de amortización. Pilas te mostrará cómo crece tu patrimonio a medida que pagas capital, y solo contará como gasto la parte de interés de cada cuota.